En stor och viktig del för att lyckas med fastigheter är att ha en bra relation med sin bank. Då de normalt sätt hjälper till med finansieringen och gör köpet möjligt. Det är viktigt att de förstår din plan och att dom tror på dig. Detta förtroende (som det ju handlar om) behöver man ofta bygga upp, det är iaf så jag försökt göra. Genom att initialt ha stenkoll på det ekonomiska, lagar, avgifter, förvaltning etc. Så att dom förstår att du är påläst och menar allvar. Man skall heller aldrig underskatta nyttan av att kunna uttrycka sig i bransch lingot, men givetvis utan att det känns påklistrat.
När jag förvärvade min fastighet så pratade jag med i princip alla storbanker för att hitta en lösning på finansieringen, och jag upplever att man som liten och ny aktör har väldigt svårt att få attention hos banken, då affären i deras ögon ju är väldigt liten för att vara en fastighetsaffär. Jag fick till slut en bra dialog med Nordea som har en avdelning för affärer som ligger lite i gränslandet mellan företag och privat (bankerna är väldigt uppdelade i dessa två segment).
Jag har idag en bra relation med banken, och det har nu gett mig möjligheten att få amorteringsfritt lån, vilket hjälper till avsevärt för likviditeten då jag nu gör en del kostsamt underhåll.
Som alltid handlar det om relationer och din kontakt på banken måste tro på dig då personen måste lyfta dina finansieringsbehov etc. internt mot deras kreditavdelning, och då är det viktigt att personen har fullt förtroende för dig.
När man sen exempelvis ska förvärva nästa fastighet då kommer det bygga på en ny värdering av befintlig fastighet och då är det viktigt att ha med sig bankkontakten på tåget. Ett exempel på detta är en värdering som man ju gör av sin fastighet (via extern värderingsman), här finns flera metoder för detta som kan ge olika värderingar, för att banken ska ”köpa” en så hög värdering som möjligt så behöver man ha förtroendet sen tidigare. (Viktigt att notera är att värderingen är bara till för att minska andelen eget kapital man stoppar in, och inte egentligen för att blåsa upp värdet av fastigheten.)
Belåningsgraden som ju är superviktig för att möjliggöra köp, har en del banker blivit väldigt restriktiva på. Blir intressant och se om Corona situationen påverkar detta framåt. Jag bedömer att den högsta belåningen man kan få nu är 60%, men fler banker jag haft dialog med tidigare ger mindre än så. Detta påverkar din kontantinsats mycket och därför behöver man sikta på att få så hög belåningsgrad som möjligt. Många banker idag erbjuder bara 40-50% belåning, när fastigheten kostar några miljoner så blir det mycket pengar som behöver avsättas till kontantinsats.
Mitt nästa förvärv av fastighet ligger ju inte i närtid, men man behöver tänka långsiktigt och hålla en bra relation med banken och förbereda för detta förvärv långt i förväg.
Det är ett maraton och inte ett 100-meters lopp?